بررسی اثرات نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن |
![]() |
اهمیت روزافزون بازار داراییها، بررسی مداوم این بازار را ضروری میسازد. نوسانات متغیرهای اقتصادی در بخشهای مختلف و به ویژه نوسان بازار داراییها، پدیده متداول در اغلب کشورها به شمار میرود، به طوریکه اقتصاد گاهی به اوج و زمانی به نقطه حضیض میرسد. یکی از اجزای مهم سیستم مالی، بازار مسکن است.در سالهای اخیر بازار مسکن همواره با نوسانات سوداگرانه مواجه بوده است. بطوریکه در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش و یا ثبات نسبتاً گسترده و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم میشود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظهای در بخش مسکن و کل اقتصاد پدیدار میشود. هم اکنون در ایران نیز مسکن یکی از مشکلات حاد جامعه چه از نظر اقتصادی و چه از نظر اجتماعی است و در چند سال گذشته یکی از پرنوسانترین بخشهای اقتصادی بوده است.
در عمل ارتباط نزدیکی بین بازار مسکن و چرخههای اقتصاد کلان وجود دارد. دیویس و هیت- کوت (2005) در یافتند که سرمایهگذاری در بخش مسکن، منجر به پدیدار شدن چرخههای تجاری میشود؛ در حالی که سرمایهگذاری در سایر بخشها دنباله رو چرخههای تجاری است.
تأثیر دیگر مسکن بر اقتصاد کلان، از مسیر وثیقههای نزد بانکها و موسسات مالی انتقال مییابد. وجود رابطه معنیدار بین ارزش وثیقهها و فعّالیت اقتصادی در تعدادی از مطالعات تجربی موردی به اثبات رسیده است. بلک (1996) در مطالعهی خود پی برد که 10 درصد افزایش در خالص دارائیهای مسکونی سبب افزایش پنج درصدی کسب و کارهای جدید میشود. با افزایش قیمت مسکن، افراد وثیقههای ملکی ارزشمندتری را برای ارائه به بانکها در اختیار خواهند داشت. دریافت وام بیشتر، امکان راهاندازی کسب و کارهای بیشتر و بزرگتری را برای آنها فراهم خواهد ساخت.
دیویس و هیت- کوت با استفاده از دادههای ملی ایالات متحده، معنیداری تأثیر قیمت دارائیهای مسکونی بر تولید حقیقی را به اثبات رساندند. کن (2004) نیز به نتیجه مشابهی دست یافت (قدوسی، نیلی و کشاورز، 1388).
جنبهی دیگر اهمیت مسکن، جذابیّت آن برای سرمایهگذاری است. قیمت مسکن در سالهای اخیر با وجود نرخ بهره پایین، نقدینگی زیاد و رشد اقتصادی ثابت افزایش چشمگیری داشته است. نه تنها قیمتها در شرایط واقعی به سرعت افزایش یافتهاند، بلکه نسبت قیمت به درآمد و اجاره نیز افزایش یافته است. اقتصادهای صنعتی افزایش و کاهشهای معنیداری را طی 35 سال گذشته تجربه کردهاند. همانند قیمت دیگر دارائیها، قیمت مسکن نیز از نرخ بهره تأثیر میپذیرد و در بعضی کشورها بازار مسکن کانال مهم انتقال سیاست پولی است. نوسان قیمت مسکن میتواند اثرات مهمی بر فعالیتهای اقتصادی و تورم داشته باشد. در کشورهایی که قیمت مسکن در آنها بسیار بالاست، بانکهای مرکزی با چالشهای فشار تورم مواجهاند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. همچنین کاهش عمده در قیمت مسکن اغلب با رکود اقتصادی همراه است و گاهی در پیدایش رکود مالی نقش دارد (آهیرن و دیگران، 2005).
بازار مستغلات ماهیّتاً پر نوسان است و این موضوع با تکیه بر مبانی نظری و داده های بازار مسکن قابل استنباط است. گرین (2002) بیان می کند توسعه بازار مسکن منجر به ادوار تجاری میشود و توسعه تجاری از نوسان بخش مسکن تبعیت می کند. بحران های متعدد در بازارهای مالی کشورهای مختلف از جمله بحران پس انداز و وام در امریکا، بحران دهه 1980 در آرژانتین، مشکلات بلند مدت اقتصاد ژاپن که گاهی از آن به نام افسانه زمین یاد میشود و بحرانهای آسیایی در تایلند، مالزی و کشوهای دیگر از آن جمله است. تردیدی نیست ریشه بحرانهای ذکر شده حباب قیمت املاک بوده است که به واقع ریشه در نقل و انتقالات شدید سرمایه به داخل کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات بدون توجه به ظرفیتهای اقتصادی و حاکمیت قوانین و مقررات منطقی و مستدل و نظام انگیزشی قوی داشته است. در مطالعات کیم (2000) و مرا و رنوآد (2000) تصریح شده که در بحران مالی آسیا بازار داراییهای غیر منقول نقش مهمی داشته است. انگیزههای تشدید بحران از طرف بخش حقیقی اقتصاد نیز تشدید میگردید، از جمله میتوان به ساخت و ساز بیش از حد معمول و مورد نیاز اشاره کرد. مطالعات نشان میدهد نوسان قیمت داراییها در میان کشورهایOECD تا اندازه قابل توجهی متأثر از تغییرات در بازار مالی و سیاست
خرید متن کامل این پایان نامه در سایت nefo.ir
های مرتبط بوده است. مطالعات ذکر شده در زمینه ارتباط بازار داراییهای غیرمنقول و ادوار تجاری به همراه ارزیابی تلاش سیاستگذاران در جهت کنترل بحرانها و وضع قوانین و مقررات شرایط مناسبی برای بررسی فراهم میآورد.
1-2- بیان مسأله
بحران اقتصادی که هم اکنون کشورهای صنعتی را به شدت تحت تأثیر قرار داده و دامنه آن به اکثر کشورهای در حال توسعه رسیده با سرایت به مؤسسات بزرگ مالی، تبدیل به بحرانی فراگیر در بازارهای مالی شده و کاهش شدید قیمت سهام و سقوط بازارهای بورس را به همراه داشته است. ورشکستگی برخی بانکها و نهادهای مالی که نتیجه طبیعی این فرآیند است موجب اضطراب و نگرانی در بازارهای مالی و کاهش شدید اعتبارات، رکود اقتصادی و افزایش بیکاری شده است. در چنین وضعی، خانوارها نسبت به آینده اقتصادی نگرانتر میشوند و سطح مصرف خود را به سرعت کاهش میدهند که این امر، تقلیل سطح فروش و کاهش سود بنگاههای اقتصادی را به دنبال داشته و زمینه را برای کاهش سرمایه گذاری و افزایش بیکاری فراهم میآورد و در یک کلمه بحران اقتصادی را تشدید میکند. علت اصلی بحران اخیر را باید در سه حوزه جستجو کرد؛ رونق کاذب بازار مسکن آمریکا، نوآوریهای مالی در اعطای وامهای رهنی پرخطر و فقدان نظارت کافی بر عملکرد بازارهای بورس و مؤسسات بزرگ مالی و سفتهبازان در بازار جهانی سرمایه (درخشان، 1387).
نقدینگی با انگیزههای متفاوتی وارد بازار مسکن میشود. بخشی از نقدینگی به انگیزه کسب و عایدی سرمایه و استفاده از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و سایر دارائیهای جایگزین و بخش دیگری از آن تحت تأثیر تقاضای خانوارها برای تامین تقاضای سرپناه وارد بازار میشوند. در مقابل تقاضای نقدینگی مربوط به وجه سوداگری مسکن تحت تاثیر چند عامل قرار میگیرد:
ـ تغییر در ترکیب دارائی خانوارها در اثر ریسک و بازدهی
ـ انتظارات قیمتی در بازار دارائی
1-3- ضرورت انجام تحقیق
تحت این شرایط و تا زمانیکه جذب نقدینگی موجود در سایر بخشهای اقتصادی همچون بازار سرمایه، بانکها و صنعت گسترش یابد، مسألهای که فراروی سیاستگذاران بخش مسکن قرار میگیرد این است که چگونه میتوان این هزینه را به حداقل رساند و یا در کنار آن تدابیری اتخاذ شود تا فرصتهایی در جهت افزایش ظرفیتهای تولید و سرمایهگذاری و به عبارت دیگر افزایش عرضه مسکن ایجاد کرد که خود میتواند آثار ضد تورمی داشته باشد و یا به عبارت دیگر جهت کنترل قیمت مسکن چه سیاستهایی مناسب است؟
1-4- فرضیههای تحقیق
- رشد نقدینگی بر افزایش قیمت مسکن در کشورهای مورد مطالعه اثر مثبت دارد.
1-5- اهداف اساسی از انجام تحقیق
- بررسی نظریههای پیرامون ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن و تحلیل شواهد تجربی
- بررسی و تحلیل روند نقدینگی، قیمت مسکن و متغیرهای مرتبط
- بررسی و تحلیل مقایسهای ارتباط رشد نقدینگی و نوسانات قیمت مسکن بر مبنای شاخصهای مرکزی و پراکندگی
- تخمین تابع قیمت مسکن و برآورد ضرایب و کششها
- ارئه توصیهها و پیشنهادات
1-6- روش انجام پژوهش
این مطالعه یک تحقیق تحلیلی – توصیفی است و به دنبال بررسی اثر نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن میباشد. روش انجام تحقیق حاضر بهصورت کتابخانهای و جستجوی اینترنتی میباشد. روش تجزیه و تحلیل اطلاعات در این پژوهش، روش کمی و در قالب مدلهای اقتصاد سنجی دادههای پانلی بوده و طی دوره ( 2009-1980 ) برای ایران و گروهی از کشورهای توسعه یافته (OECD) میباشد که نوسانات قیمت مسکن در دهه اخیر در آنها بیشتر از بقیه کشورها به چشم میخورد. همچنین در این مطالعه برای انجام محاسبات و تحلیلهای تجربی و تخمین مدلهای اقتصادسنجی از نرم افزارهای کامپیوتری از جمله Eviews استفاده خواهد شد. به منظور جمعآوری آمار و اطلاعات مورد نیاز در این مطالعه از منابع دادههای داخلی و خارجی از جمله بانک مرکزی، مرکز آمار، OECD.Stat Extracts ، UNDATA، WDI استفاده خواهد شد.
1-7- تعریف واژهها و اصطلاحات
شاخص قیمت مسکن (HPI): معیاری برای برای اندازهگیری تغییرات قیمت است زیرا به خوبی قیمت فروش یک واحد مسکونی را بیان میکند. این بدان معنی است که این شاخص برای فروش ترکیبی از واحدهای مسکونی کنترل میشود. تغییرات در HPI بوسیله فروش واحدهای مسکونی مشابه به قیمتی بالاتر یا پایینتر تعیین میشود نه اینکه بوسیله قیمت واحدهای مسکونی خیلی گران یا ارزان در بازار تغییر کند. اگر قیمت گرانترین واحد مسکونی به سرعت افزایش یابد بر خلاف واحد مسکونی که در میان این شاخص قرار دارد، شاخص HPI از این تغییر چشمپوشی خواهد کرد و در واقع این افزایش و کاهش در قیمت را اظهار نخواهد کرد.
در طی دوره مورد بررسی قیمت مسکن در اکثر کشورهای منتخب دارای رشد صعودی همراه با نوسان و مدل پلکانی بوده است که در برخی از سالها با رشد شدید قیمت بسیار بالاتر از تورم عمومی و در برخی سالهای دیگر باثبات و کاهش نسبی قیمت همراه بوده است. بهعلاوه، افزایش قیمت در بازار مسکن نیز همانند بازار سایر کالاها به منزلهی علامتی برای تولید کننده برای تولید بیشتر و کسب سود است. البته این افزایش قیمت زمانی تأثیر عملی خود را بر جای میگذارد که بالاتر از نرخ تورم و افزایش سطح عمومی قیمتها باشد.
نقدینگی: مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی، سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمتها در معادلهای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین میشود. آنچه مسلم است هر چه بازارهای پولی یک کشور گستردهتر و عمیقتر باشند نهادهای تاثیرگذار بر نقدینگی نیز بیشتر خواهد بود.
اجزای تشکیل دهنده نقدینگی (m2) پول و شبه پول است. پول شامل؛ اسکناس و مسکوک در دست اشخاص و سپردههای دیداری بخش غیردولتی نزد بانکها و موسسات اعتباری غیر بانکی میباشد. شبه پول شامل سپردههای غیر دیداری مدتدار بخش غیردولتی نزد بانکها و موسسات اعتباری غیربانکی میباشد. شبه پول و سپردههای مدت دار که حاصل رشد گسترده پول مبتنی بر شوکهای نقدینگی (مازاد پول یا اعتبار که سازگار با ثبات قیمت در بلندمدت نباشد را شوک نقدینگی میگویند)، یکی از عوامل تحریک کننده قیمت مسکن است که به نوسان قیمت مسکن و بیثباتی مالی منجر میشود. در این زمینه به جریان انداختن حجم پول متناسب با نیاز واقعی جامعه و برقراری حجم نقدینگی به مقدار و بصورت مطلوب از اهمیت خاصی برخوردار می باشد. مهمترین تئوری از رابطه مثبت بین نقدینگی و قیمت های دارایی و حبابهای قیمت مسکن و دارایی، تئوری پول گرایان میباشد.
بحران مالی: واژه بحران مالی به وضعیتی اطلاق میشود که درصد قابل توجهی از ارزش برخی داراییها به صورت غیر منتظره از دست برود. سوابق تاریخی نشان میدهد که بسیاری از بحرانهای مالی ناشی از بحران در شبکه بانکی بوده که نهایتاً به رکود اقتصادی و بحران بیکاری منجر شده است. فروپاشی حبابهای مالی، بحرانهای ناشی از نرخ ارز و ناتوانی در پرداخت بدهیهای سنگین خارجی نیز مصادیقی از بحرانهای مالی محسوب میشود.
Panel data: در دادههای پانل (تابلویی)، واحد مقطعی یکسان (برای مثال یک خانواده یا یک بنگاه یا یک ایالت) طی زمان بررسی و سنجش میشوند. به طور خلاصه، این دادهها دارای ابعاد فضایی (مکانی) و زمانیاند (گجراتی، 1385، 1141).
نامهای دیگری برای دادههای تابلویی وجود دارد، از قبیل دادههای ترکیبی (ترکیبی از مشاهدات سری زمانی و مقطعی)، ترکیبی از دادههای مقطعی و سری زمانی، دادههای میکروپانل، دادههای طولی (مطالعه زمانی یک متغیر یا گروهی از موضوعات)، تحلیل تاریخ حادثه (برای مثال، مطالعهی حرکت سوژهها طی زمان در حالات و یا شرایط متوالی).
فرم در حال بارگذاری ...
[سه شنبه 1400-05-12] [ 08:42:00 ق.ظ ]
|